זכויות הבניה – ככלי חברתי

מושג הקניין מחדד שאלות ערכיות שדיני הקניין מציגים, אולם נראה כי עם כינונו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מתחזקים עקרונות המבקשים להגן על קניינו של הפרט, בין היתר גם משרירות שלטונית.

על פי עו"ד אילן שרקון, השפעות חברתיות, כלכליות ותרבותיות לעולם ישפיעו על המושג של דיני הקניין ויחייבו קיומו של דיון משפטי וציבורי פתוח. תפיסת הקניין חייבת להיות מורכבת מערכים רבים אשר לעתים מתנגשים וסותרים זה את זה, על-כן מתחדד הצורך בשמירת האיזון, גם בבואנו לבחון את היקף הזכות ואת הדרכים האפשריות למימושה.

שיטות משפט לא מעטות מכירות בערכים של ריבונות וקהילה כמרכיבים מכוננים לזכות הקניין. כך, במרכז תפיסת הקניין של המשפט העברי מצויות חובות לקהילה ובעיקר לחברים החלשים בה.

"שיתוף אינטרסים ומשאבים נתונים אינו נתפס עוד כרע הכרחי"

התפיסה הליברלית של המושג קניין חולקת על היות הקניין אגד של זכויות גרידא. על-פי גישה זו בני האדם נטועים בקהילה ובקשרי גומלין מתמשכים, כך שזכויות הבניה והקניין, מהוות מצע ליחסים של שיתוף ומקור לאחריות מיוחדת של הבעלים כלפי הקהילה בכללותה. אחריות חברתית אינה מגבלה חיצונית על זכות הקניין אלא מהווה חלק אינהרנטי של זכות הקניין עצמה.

אילן שרקון סבור כי שיתוף אינטרסים ומשאבים נתונים אינו נתפס עוד כרע הכרחי, אלא מקור נורמטיבי ראוי של חובות כלפי אחרים אשר חיים, עובדים ו/או מושפעים בדרך כזו או אחרת מרכושם של בני האדם.

אחריות חברתית זו, באה לידי ביטוי במגבלות שונות המוטלות על אדנותם של בעלי הקניין וביחס לשימושים שיעשו בקניינם לטובת האינטרס החברתי. האחריות החברתית משמעותה כי לא פעם על פלוני לשאת בנטל מסויים המוטל על קניינו לטובת קידומו של אינטרס הכלל ציבורי.

האידיאל הקהילתי הינו הדדיות ארוכת טווח. בעל קניין, הנהנה באופן שוטף מיתרונות חברותו בקהילה נתונה, מצופה על-פי אידיאל זה לשאת בחובות כלפי הקהילה שבקרבה הוא חי, כל עוד הנטל העודף המוטל עליו אינו חריג בגודלו ואינו בלתי-פרופורציונאלי ביחס לזה שיתר בני הקהילה נושאים בו, וכל עוד ניתן להצדיק את הטלת הנטל העודף באמות מידה כלליות, אין בו קושי מיוחד.

"לצד ערכים של קהילה, שיתוף ואחריות חברתית, תפיסה ליברלית של הקניין תבטא גם את השאיפה לקידום צדק חלוקתי בחברה, ולמניעת הרחבת הפערים בין אוכלוסיות חזקות לחלשות", ציין עו"ד אילן שרקון.

הדרישה לפיזור יחסי של הקניין בחברה – מהווה אבן יסוד של המושג הקנייני עצמו

אין לטעון, כי דיני הקניין באים להחליף את המנגנונים הקיימים העוסקים במישרין בחלוקת העושר בחברה, כגון דיני המס, אולם אין גם להמעיט ביכולתם של דינים אלו לתרום לצמצום התופעה.

ההכרה בכך שעקרון הצדק החלוקתי הינו חלק בלתי-נפרד מהמושג הקנייני, ולא רק מגבלה חיצונית עליו, נעוצה בכך, שהקניין הפרטי הינו מקור מרכזי לאי שוויון כלכלי-חברתי.

החשש מריכוזי כוח פרטיים אינו שונה לעניינו מכוחו הכופה של השלטון. לפיכך הדרישה לפיזור יחסי של הקניין בחברה, דהיינו לפעולה חברתית מתמדת לצמצום פערים, מהווה אבן יסוד של המושג הקנייני עצמו.

לא-זו-אף-זו, במידה וזכויות הקניין אכן מבוססות על ערכים של חירות, ומכך שחירותם של בני אדם נמדדת גם בהיותם בעלים של קניין, אזי, הזכות הקניינית משמעותה צמצום הגבלת הבעלות הקניינית של הפרט למינימום הנדרש האפשרי לכל אדם, לשם קיום בכבוד ולשם פיתוח האוטונומיה האישית של כל פרט ופרט בחברה.

הטמעת כלל הערכים המוזכרים לעיל, כחלק מהמושג הקנייני, מחייבת אותנו להכיר בכך שעל-אף ההתנגשות הפוטנציאלית בין הערכים השונים, מחד חירות הפרט וזכותו לעשות בקניינו ככל העולה על רוחו, ומאידך, החובה הקיימת של כל פרט כחלק מהשתייכותו לקהילה להכיר בעובדה, שלצד הזכות, קיימת החובה {והרצון} לא לנצל את זכותו תוך שימוש לרעה בזכות.

עוד הוסיף עורך דין אילן שרקון, כי תכנון הערים פוגע מטבעו באחד העקרונות העתיקים והיסודיים של החברה האנושית – זכות הקניין הפרטי, בהיותו מגביל באופן מהותי את זכותו של אדם לעשות בתוך שלו כראות עיניו.

הבעיה ביסודה נשארה כשהיתה: מחד בעל הקרקע הטוען לזכותו במקרקעין, ברוח משנה י"א, רבי יוסי אומר: "אף על-פי שהבור קדם לאילן לא יקוץ, שזה חופר בור בתוך שלו וזה נוטע בתוך שלו". כך גם הכלל הנוסף אשר הונח על-ידי חז"ל עומד בתוקפו עד עצם היום הזה, לפיו: רשאי אדם לעשות בשלו כרצונו, אולם רק במידה שאינו פוגע תוך כדי כך בצרכי הציבור כולו, כפי שנקבע במסגרת כללי התכנון.

עקרון האיזון גורס כי זכות יסודית של אדם היא לעשות ברכושו כרצונו, וזכות זו כוללת מתן אפשרות לבנות על המקרקעין שלו ככל העולה על רוחו, מאידך גיסא, צרכיה של החברה המודרנית מחייבים הטלה של מגבלות ניכרות על פעולות הבניה של אדם במקרקעין אשר בבעלותו.

תכלית החקיקה והפסיקה הינה לעמוד על האיזונים הראויים בין זכויות מנוגדות. כך מאפשר החוק, מתן היתרים לבניה, הגם שאלה אינם עולים בקנה אחד אם כללי התכנית לתכנון ובניה החלים על המקרקעין, מתן התרי הבניה מתאפשר בהתקיים התנאים למתן היתר להקלה במגבלות החלות ו/או לשימוש חורג בזכות הנתונה.

זכות הבניה מהווה למעשה כר פורה בידי הרשות השלטונית

חיזוק להחלת עקרון ניתן למצוא במסגרת ב- ע"א 436/60 שם קבע בית-המשפט כי "כאשר נסיבות החיים מביאות בני אדם לפעול ולחיות יחדיו, או לקיים את עסקיהם ומגוריהם בכפיפה אחת, מפעיל החוק את העיקרון של איזון אינטרסים והתאמתם ההדדית".

בהתאם לאמור לעיל, במסגרת בחינת זכות הבניה ככלי חברתי, ובחינת סוגיית ניוד זכות הבניה יש לשקול שיקולים חוץ-כלכליים, אולם כפי שהברתי לעיל, זכות הבניה מהווה למעשה כר פורה בידי הרשות השלטונית לעשות שימוש תועלתני בזכות למען העשרת כלל תושביה ולמען צמצום פערים חברתיים.

זכות הבניה ככלי חברתי מאפשרת לשלטון לפעול ליצירת כר כלכלי אשר יאפשר הפעלת שיקולים חברתיים, כגון צדק חלוקתי ועקרונות של איזון סביבתי אשר עולים בקנה אחד עם עקרונות של חירות הפרט, שוויון ויעילות שלטונית.

מכאן שזכות הבניה מהווה כלי חברתי רב עוצמה בעודו מאפשר לקיים את האיזון הנכון בין צרכי הציבור וזכויות הפרט – כך שזכות הבניה אינה כלי תכנוני גרידא אלא הינה אף כלי חברתי-כלכלי אשר יש בכוחו לאפשר לשלטון להביא לצמצום האפליה והפערים החברתיים הקיימים.

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"