לצורך הוצאה לפועל של פרוייקט התחדשות עירונית, נדרשת הסכמת הדיירים. אולם, קיים שוני מהותי בין הסנקציות המוטלות על בעל דירה מסרב בפרויקט של פינוי ובינוי לבין בעל דירה מסרב בפרויקט של תמ"א 38.
"סוגיית ההסכמה של בעל הדירה לעשיית סוגי פעולות במקרקעין שבבעלותו, מוסדרת במספר דברי חקיקה", מציין עו"ד אילן שרקון, מומחה בתחום דיני מקרקעין ובנושא התחדשות עירונית. "ראשית, מתייחס לסוגיית ההסכמה חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי לשם הצמדת זכויות בנייה לצורך בנייה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות".
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות שני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות… ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
יצוין, כי סייג להסכמת כלל בעלי הדירות הינה במקרים של הצמדת זכויות לצורך הרחבת דירה, שם, בהתאם לסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף.
"על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפא… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ו- שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה…".
עורך דין אילן שרקון הוסיף כי "כדי להתמודד עם בעל דירה מסרב בפרויקטים של תמ"א 38 נקבע הסדר חקיקה ספציפי וייחודי, המעוגן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח 2008. בחוק זה קיים מדרג הסכמות, אשר לפיו נדרשת הסכמה גדולה יותר, ככל שהשינויים שנעשים בבניין נרחבים יותר".
כך, לצורך חיזוק בלבד – בהתאם לסעיף 3 נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות, דהיינו רוב רגיל בלבד.
"ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".
לצורך הרחבת דירה, בהתאם לסעיף 4 לחוק, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
"ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה".
"לצורך בניית דירה חדשה, בהתאם לסעיף 5(א) לחוק נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. בסעיף זה, נקבע סייג, לפיו ככל שיש דייר המסרב לבצע את הפרויקט, המפקח רשאי להתיר את הבניה בתביעה של 2/3 מבעלי הדירות שלהם מוצמד 2/3 מהרכוש המשותף", אומר עו"ד שרקון. "דהיינו, מדובר בסעד של אכיפת ההסכם כנגד בעל הדירה המסרב".
"ביצוע עבודה שברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש, של כל בעלי הדירות מהבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון טענותיו".
לשם הנוחות, תוצג להלן טבלה המכילה את הרוב הנדרש, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח 2008:
עו"ד אילן שרקון סיכם: "לעניין הרוב הנדרש לצורך פינוי בינוי, יצוין כי בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו – 2006, אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין לפינוי בינוי, על בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה".
"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבנין לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו בנין, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה."
לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"
