קטעים מהספר

מליאת הכנסת אישרה ביום 19.03.14 בקריאה שניה ושלישית את הרפורמה בחוק התכנון ובניה הידועה גם כתיקון 101 לחוק. בהמשך, ביום 24.06.14 חתם שר הפנים על תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014. מהלך זה מהווה בשורה גדולה לאחר שניסיונות קודמים לרפורמה משמעותית בתחום התכנון והבניה לא צלחו את הליך החקיקה, תוך השארת סוגיות מערכתיות ונקודתיות הדורשות מענה הולם.

לטענת אילן שרקון, על-פי מנהל התכנון במשרד הפנים, רפורמה זו מהווה שלב אחד מתוך מהלך כולל של תיקון חוק התכנון והבניה המתוכנן לשנים הקרובות, ואשר יכלול בין היתר תיקון להיבטיו הכלכליים של החוק. אישורה של הרפורמה הנוכחית משפיע על עבודת מוסדות התכנון בכלל ועל אופן פעולת הליכי הרישוי בפרט. כמו-כן, יש בתיקון כדי להשפיע על סוגיית זכויות הבניה בכלל. 

עורך דין אילן שרקון אומר כי "היעדים העיקריים שנקבעו ואשר ניתן להם מענה ברפורמה הינם כדלקמן:

הראשון, ביזור סמכויות לועדות המקומיות תוך יצירת מדרג וחלוקת סמכויות בין הועדות המקומיות לועדות המחוזיות באופן שיאפשר האצת הליכי התכנון ושיפור השירות לאזרח.

השני, קיצור משך הזמן הנדרש לאישור תכניות על-פי החוק.

השלישי, ייעול ושיפור הליכי הרישוי והבקרה על ביצוע הבניה, באמצעות:

(א) יצירת מדרג ואבחנה בין מסלולי רישוי להיתרים הכוללים הליך רישוי מלא, הליך רישוי מקוצר ועבודות ושימושים שיהיו פטורים מהיתר בהתאם למאפיינים השונים של הבניה או השימוש.

(ב) הקמת מכוני בקרה לבקרת תכן הבניה וביצוע הבניה על-מנת לייעל את מערך הבקרה על הרישוי והבניה ולקדם את איכות הבניה.

(ג) שינוי סדרי עבודת הועדות המקומיות.

(ד) ייעול וזירוז הליכי התכנון להקמת תשתיות, באמצעות תיקונים שונים ובכלל זאת, הרחבת האפשרות להקמת תשתיות נוספות במסלול מסירת הודעה או בהרשאה."

כותב עו"ד שרקון בספרו.

במסגרת השינויים הכלולים בתיקון ובתקנות, ניתן למנות את השינויים הבאים:

הראשון, שינויים באופן העבודה בועדות המקומיות, הסמכתן והרכבן.

השני, שינויים בסמכויות לאישור תוכנית (מקומית או מחוזית).

השלישי, הרחבת סמכויות לאישור תוכנית בסמכות וועדה מקומית בנושאים כגון: איחוד וחלוקה – גם כאשר מדובר בקרקע עם בעלים אחד, הארכת דרך לצורך גישה למגרש או דרך סמוכה שאינה דרך שאושרה בתכנית ארצית/מחוזית, הגדלת שטחים לצרכי ציבור {הרחבת ההגדרה של "צרכי ציבור", כולל הקמת מתקני תשתית מקומיים}, שינוי קו בניין לרבות קביעתו, קביעת או שינוי גובהם של בניינים ומספר הקומות שניתן להקים בהם מבלי לשנות את היקף השטח המותר לבניה, קביעת או שינוי גודל מינימלי של מגרש, קביעת הוראות לעניין הריסת בניינים, לעניין זכות מעבר או זכות להעברת תשתיות ולעניין הפקעת קרקע הנדרשת לצרכי ציבור והכל אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבניה לפיה ועוד.

הרביעי, סמכויות וועדה מקומית עצמאית מיוחדת: וועדה שהוסמכה על-ידי שר הפנים ורשאית לעסוק בשני תחומים נוספים נוסף לוועדה מקומית רגילה ולוועדה מקומית עצמאית – תכנית לפינוי-בינוי במתחם פינוי-בינוי, ותכנית במתחם התחדשות עירונית.

החמישי, וועדה מקומית עצמאית עם תכנית כוללנית: וועדה אשר יוקנו לה מלוא סמכויות התכנון בהתאם לתכנית הכוללנית. התנאי: תכנית כוללנית שאושרה לאחר  ה- 15.06.06 או שטרם חלפו 20 שנה מיום אישורה של התכנית הכוללנית.

השישי, החלת שינויים בהוראות כלליות לגבי תוכניות {כגון: סמכות להגשת תכניות, תכנית מצומצמת, לוח זמנים מרבי לאישור התכנית ברמות השונות,  מועד הגשת תכניות ועוד}.

השביעי, הקמת ועדות-משנה של המועצה הארצית – ועדת-משנה לעררים על החלטת וועדה מחוזית או רשות רישוי מחוזית, וועדת-משנה להשלמת תוכניות בסמכות מחוזית אשר לא הושלמו במועדן.

השמיני, שינויים בנוגע לתשתיות לאומיות וקרקע חקלאית.

התשיעי, תוספות לעניין דירות קטנות ודיור בהישג יד {דיור בר השגה}.

העשירי, שינויים בהליך הרישוי. מוסיף ע"וד שרקון בפסקה הבאה.

 

גורם נוסף  עיקרי, שהעיר את הצורך בהסדר ואף שימש כגורם מזרז ליצירתו בשלהי המאה ה- 19, נעוץ בתהליך פיתוחן של שיטות מרשם מודרניות.

אף-על-פי ששיטת תכנון ומרשם הקרובה ביותר לזו אשר בשימוש כיום תוכננה על-ידי הבריטים, "את הניסיונות הראשונים ליצור (יש מאין) תשתית רישום שתסייע לעקוב אחר שרשרת זכויות במקרקעין בארץ ישראל יש לזקוף לזכותם של השלטונות העות'מאניים". מצטט בספרו עו"ד שרקון.

 

זאת ועוד מוסיף אילן שרקון, סעיף 145ג לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 {ייקרא להלן: "חוק התכנון והבניה"} קובע כדלקמן:

"145ג. פטור מהיתר (תיקונים: התשע"ד (מס' 2), התשע"ה)

(א) שר האוצר יקבע פטור מהיתר להקמתם של סוגי בניינים, לביצועם של סוגי עבודות ולסוגי שימושים שיקבע, ובלבד שמתקיימים בהם כל אלה, לפי העניין:

(1) הם פשוטים מבחינה הנדסית;

(2) אין בהם כדי ליצור סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש;

(3) השפעתם על חזות הבניין, על הסביבה ועל אופיין ומאפיינהן, מעטה;

(4) הם לא פוגעים בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו.

(ב) קבע שר האוצר פטור כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי הוא לקבוע הוראות לעניין עבודות ושימושים הפטורים מהיתר, לרבות סייגים ותנאים לתחולת הפטור, ובכלל זה הוראות בעניינים אלה:

(1) חובת מסירת הודעה לרשות הרישוי המקומית על הקמת הבניינים, או על ביצוע העבודות או השימושים הפטורים מהיתר, אופן מסירתה, פרטיה והמועדים למסירתה;

(2) מפרטים ותנאים שיבטיחו כי הקמת הבניינים, ביצוע העבודות או השימושים, הפטורים מהיתר, ייעשו באופן מקצועי ובטיחותי ותוך השתלבות בסביבה.

(ג) לא ייקבע פטור מהיתר לעבודות התקנה לראשונה של מיתקני אכסון ואגירה של גז, נפט, דלק או חומרים מסוכנים אחרים.

(ד) אין בהוראות סעיף זה כדי לאפשר הקמת בניין, ביצוע עבודה או שימוש שלא בהתאם לתכנית, להנחיות מרחביות או להוראות לפי חוק זה.

(ה) הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו בשטח כאמור בסעיף 62א(ו)(1) עד (3)."

כלומר, מכוח הוראת סעיף 145ג לחוק התכנון והבניה הותקנו תקנות המגדירות מהם עבודות ומבנים הפטורים מהיתר {תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014}. טוען אילן שרקון.

עיקר העבודות והמבנים הפטורים מהיתר {כפוף לתנאי הפטור המפורטים בתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014} הם אלה: גדרות ושערים; גגונים וסככות; שימושים נלווים למבנה; מבנים טכניים; מבנים ועבודות זמניים; מבנים ועבודות זמניים; מחסן ומבנה לשומר; אנטנה, צלחת קליטה ותורן; הריסה ופירוק.

מסכם עו"ד אילן שרקון בקטע מספרו.

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

החקיקה אשר איפשרה את התכנית האוקלידית ומאוחר יותר את התכנית המתמרצת בארצות הברית הינה המקור הדומיננטי אשר השפיע באופן ישיר על החקיקה התכנונית הנוכחית בישראל וגלגולה במחוזותינו.

בשנת 1918 אושרה בבריטניה חקיקה דומה לזו שהתרחשה בארצות הברית. התכנית האוקלידית היוותה את הבסיס לחקיקה הפדראלית אשר העניקה סמכות לביצוע תכנון אזורי. חקיקה זו אומצה במהירות על-ידי רוב המדינות בארצות הברית {The Standard State Zoning Enabling Act, 1926} כאשר המנדט הבריטי ייבא אותה לישראל על-ידי הטמעת ערכי התוכניות בפקודת בניין ערים המנדטורית, שנכנסה לספר החוקים בישראל בשנת 1936, מה שנקרא בפינו כיום "תכנית בניין עיר".

יצויין כי בחלוף השנים בוטלה הפקודה המנדטורית ובמקומה נכנס לתוקפו חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. התכנון בארץ ישראל החל מתפתח בהדרגה וראשיתו בשיטת רישום זכויות במקרקעין אשר הונהגה בה.

עורך דין אילן שרקון אומר כי "כפי שראינו, את ראשית התפתחותה של שיטת רישום הזכויות במקרקעין יש הזוקפים למרשמים שהתפתחו מראשית ימי הביניים בערי מרכז אירופה" {חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל (2000), 82}.

מגמה כזו של רישום משכנתאות ומרשמים של מקרקעין היתה בולטת במיוחד בגרמניה, עוד מהמאה ה- 18. "השפעה גרמנית ניכרת בשיטות מרשם של מדינות שונות באירופה וככל הנראה השפיעה גם על עיצוב שיטתו של טורנס" {שם, בעמ' 83}. – כותב עו"ד שרקון בספרו.

כך הגיעה השיטה אל בריטניה, אשר בתורה, הביאה את רעיון רישום הזכויות לארץ ישראל, בתקופת הקולוניאליזם הבריטי. "הצלחתה והתפשטותה העולמית של שיטה זו היא אחת הסיבות לקליטתה של השיטה בארץ ישראל" {שם, בעמ' 85}. מוסיף ע"וד שרקון בפסקה הבאה.

"במשך שלוש מאות השנים הראשונות לשלטון האימפריה העות'מאנית בארץ ישראל לא נוצר צורך משמעותי ביצירת מרשם שיסייע במעקב אחר שרשרת זכויות במקרקעין. שינויים כלכליים, חברתיים ומדיניים שהתרחשו בארץ ישראל מן המאה ה- 19, גרמו להתארכותן המהירה של שרשרות זכויות במקרקעין והגבירו את הצורך, כמו גם את הקושי, לעקוב אחריהן" {שם, בעמ' 107}.

גורם נוסף  עיקרי, שהעיר את הצורך בהסדר ואף שימש כגורם מזרז ליצירתו בשלהי המאה ה- 19, נעוץ בתהליך פיתוחן של שיטות מרשם מודרניות.

אף-על-פי ששיטת תכנון ומרשם הקרובה ביותר לזו אשר בשימוש כיום תוכננה על-ידי הבריטים, "את הניסיונות הראשונים ליצור (יש מאין) תשתית רישום שתסייע לעקוב אחר שרשרת זכויות במקרקעין בארץ ישראל יש לזקוף לזכותם של השלטונות העות'מאניים". מצטט בספרו עו"ד שרקון.

זנדברג מדגיש זאת באומרו כי "עד להנהגת הסדר זכויות, היה המרשם של עסקאות וזכויות במקרקעין שהחלו ליצור במחצית השניה של המאה ה- 19 בארץ ישראל, מסד הנתונים החשוב והגדול ביותר שניתן היה להיעזר בו".

ראשית, אימץ השלטון העות'מאני בארץ ישראל את המשטר הקרקעי שהונהג בארץ מאז כיבושי האיסלאם: הזכויות במקרקעין שנכבשו הפכו לקניין השליט. הבעלות האולטימטיבית במקרקעין נותרה לעולם של השלטון למעט מקרים בודדים. הקניות של זכות בעלות פרטית נעשו בראשית השלטון המוסלמי על בסיס הדומה לשיטה הפאודלית – לאנשי צבא, גובי מיסים או מקורבים לשלטון. אומר אילן שרקון.

לפיכך, בארץ ישראל העות'מאנית היו יחידות מקרקעין מועטות שיכלה להתפתח בהן שרשרת העברות של זכות הבעלות והן רוכזו בידי מעט מאוד בעלי עניין.

בשטחים השייכים לשלטון העות'מאני הוקצו מגרשים למטרות ייעודיות, שיטה המזכירה גרסה קדומה ולא מפותחת של שיטת ה"zoning" במדינות המערב.

למשל, "מקורו של מוסד ההקדש בדין השרעי וביסוד אחת מצורותיו הנפוצות עמד הרעיון הדתי של הקדשה לטובת הכלל, הקדשה לאל. הבעלות בנכס המוקדש עוברת לידיו של ממונה, אשר אמור לנהל את הנכס בנאמנות עבור מטרה ציבורית, דתית או אחרת. מכאן נובע הרעיון של נצחיות ההקדש – הפרטים המנהלים אותו עשויים להתחלף אך הזיקה בין הנכס להקדש אינה משתנה.

האופי הדתי של ההקדש הכתיב גם את האיסור להעביר את מקרקעי ההקדש. איסור זה, ככל שלא נעקף, הוביל להקפת המסחר במקרקעין מוקדשים ומנע היווצרותן של שרשרות זכויות בהן" {שם, בעמ' 115-114}.

במהלך המאה ה- 19, ובמיוחד לקראת סופה, החל תהליך של מודרניזציה, צמיחה כלכלית ושינוי מהיר וחד בנתונים החברתיים של הארץ, אשר הביאו להגדלת אפשרויות הניצול החקלאי והעירוני של המקרקעין. מציין אילן שרקון.

התפתחות מאורעות אלו הביאו לגידול משמעותי בביקוש למקרקעין. כתוצאה מכך, גדל השטח המעויר וכמוהו גם השטח הכפרי הבנוי והמנוצל ניצול חקלאי והחלה היווצרותן של שרשרות זכויות רבות וארוכות {שם, בעמ' 118, 120}.

למעשה, השיטה העות'מאנית היתה רצופה בפגמים, והצורך בייסודה של שיטה טובה ואמינה לרישומן של עסקאות וזכויות במקרקעין הלך והתגבר ביחס ישר להתעצמות המגמות הדמוגרפיות והכלכליות בשלהי תקופת השלטון התורכי.

במהלכה של תקופת המנדט הבריטי בארץ ישראל, המשיכה אוכלוסיית הארץ לגדול בקצב מרשים, התגברו תהליכי המודרניזציה וגברה הזרמת ההון, ממניעים שונים לשוק המקרקעין. שיטת הרישום העות'מאנית לא נתנה עוד מענה מספק לצורך המתואר {שם, בעמ' 168-167}.

הצורך ביצירת תשתית רישום חדשה וטובה של זכויות במקרקעין נבע גם מכך, שלשלטון הבריטי היה אינטרס לברר את מצבת זכויותיו במקרקעין. אינטרס זה נבע ראשית דבר, מטעם היעדר היכולת לאכוף את מרות הממשלה על מסיגי גבולה מבלי שיתבהר תחילה, באופן חד-משמעי, מהם הם השטחים ששייכים לה.

בד-בבד, לאור התגברותה של התופעה של רכישת זכויות במקרקעי הממשלה באמצעות החזקתם, עיבודם או החייאתם, נוצר כורח להגביר את תהליכי האכיפה.

שנית, "בירור מדוייק של זכויות הממשלה במקרקעין היה חיוני לקיום התחייבויותיה של בריטניה על-פי כתב המנדט. נוסחו של כתב המנדט כלל התחייבות בריטית להקצות מקרקעי ממשלה להתיישבות יהודית". מצטט אילן שרקון בספרו.

בכך, גם השלטון הבריטי, כמו קודמו, הקצה שטחים מסויימים עבור הגשמת ייעוד מוגדר מראש. על-מנת לעשות כן, "במהלך העשור הראשון לשלטונם וגם לאחר שהוחל בתהליך ההסדר, עשו הבריטים מאמץ להכין, יש מאין, תשתית טכנית ראויה שתאפשר סימונן של ההכרעות העתידיות של תהליך ההסדר. מלאכת הכנה זו נועדה לצייד את העוסקים בהסדר זכויות, במפה שניתן יהיה לסמן בה בקלות ובדיוק את הפן הגאוגרפי של תוצאות הבירור המשפט. מפה כזאת צריכה היתה לכלול נקודות ציון בצפיפות כזו, שתאפשר לשרטט בדיוק ובמהירות קווי גבול מדוייקים. כדי להגיע לתוצאה זאת, הוכנה רשת טריאנגולציה ארצית. בין השנים 1933-1928, הוכנה סדרת מפות טופוקדסטריות, שכללו, בנוסף לנקודות הטריאנגולציה, פרטי נוף וטופוגרפיה חיוניים לצורך סימון מדויק של חלקות".

החקיקה בנושא החלה בשנת 1921, כאשר פקודת תכנון ערים או כפי שכונתה אז "פקודת התכנית לבניין ערים", הסדירה לראשונה בארץ ישראל את המסגרת הסטאטוטורית לתכנון ערים ולרישוי הבניה.

מוסדות התכנון הכוללים ועדות מקומיות ועדה מרכזית, כוננו לראשונה מכוח הפקודה. על כל הועדות המקומיות הוטל להגיש לוועדה המרכזית תכנית לבניין ערים לכל הקרקעות שבתוך האזור שתחת סמכותה.

ה"תכנית" כללה התייחסות לבניין רחובות ודרכים ודרכי חיבור וקווי בנין כלליים, הגדרת אזורים ליעודים מסויימים, הטלת מגבלות בנוגע לחלל הפתוח שייקבע מסביב לבניינים ובנוגע לגובה ולאופי המיוחדים של הבניינים שיורשו באזורים מיוחדים.

החקיקה הכתיבה כי שינוי בגבולות המגרשים לא היה טעון, איפוא, הסכמת הנוגעים בדבר, ומוסדות התכנון יכלו לקבוע הוראות בעניין אף כנגד רצון הבעלים.

מנגד, לא ניתן היה לאחד חלקות באופן של יצירת שיתוף כפוי בין בעליהן ללא הסכמת הבעלים.

נוסף על כך, הפקודה הגבילה את הפיצויים המשולמים.

פקודת בניין ערים משנת 1936 חוללה מספר שינויים כגון כינון הועדות המחוזיות. לועדות הללו הוקנתה הסמכות "להתקין חוקי עזר לקביעת תנאים להגשת בקשות להיתרי בניה, ולהתקין תקנות באשר להכנת תכניות ולפרוצידורות השונות שיחולו על הועדות המקומיות".

גם בפקודה הזו, נקבצו להם יחדיו, תחת אותו פרק, שני העניינים הקשורים זה לזה: מסי השבחה ופיצויים.  

הסייג שבפקודה הקודמת, לפיו היה על בעל הנכס להוכיח כי רכש את הנכס מתוך כוונה לממש את פוטנציאל הבניה שבו או שעשה פעולות לשם הוצאתה לפועל הבניה – בוטל. עתה היתה הדרך פתוחה להגשת תביעות אף לאלה שהפגיעה בהם היא ממונית בלבד שלמעשה תתבטא רק עם מכירת הנכס בעתיד. באשר לחלוקה מחדש, לא חל שינוי בעדכון זה.

בשנת 1941 תוקנה פקודת בניין ערים פעם נוספת.

בחוק לתיקון לפקודת בניין ערים, התשי"ז-1957 הניח המחוקק הישראלי את המסגרת החקיקתית המודרנית, המשמשת אותנו למעשה בשינויים מינוריים עד היום, לעריכת חלוקה מחדש במסגרת תכנית בניין עיר.

הואיל ונבצר ממוסדות התכנון לבצע איחוד ללא הסכמת הבעלים, נוצר קיפאון אותו התיקון מבקש לסיים. "בתיקון נקבעה המסגרת לחלוקה כפויה, תוך שמירת זכויות הבעלים. נקבע כלל השוויון היחסי ונקבעו תשלומי האיזון המשולמים במקרה ולא ניתן לשמור על עקרון השוויון היחסי. הוסדר רישום החלוקה החדשה בספרי המקרקעין ועניין השעבודים ונקבע מנגנון המגן על מי שמתנגד לשיתוף כפוי עם אחרים המתיר לו לחייב את הוועדה המקומית ברכישת חלקו".

כמעט עשור מאוחר יותר, בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אימץ המחוקק כמעט לחלוטין את ההוראות שנקבעו בתיקון משנת 1957.

תיקון מס' 43 לחוק התכנון והבניה, התשנ"ה-1995 הוא המשמעותי ביותר מבין התיקונים הרבים שעבר החוק, והוא תוצאה של ניסיון מצטבר בן כמעט יובל, בהפעלת החוק, מבית היוצר של המחוקק הישראלי.

התיקון בעיקרו משנה את מוסדות התכנון והרכבם, ומעביר חלק מן הסמכויות שבעבר היו בידי מוסדות גבוהים יותר, ליד הוועדות המקומיות. התיקון מתיימר לקצר את תקופות הזמן בהליכי התכנון ומטיל חובות על הרשויות לשם ייעול וקיצור ההליך התכנוני.

פרט לשינויים בהרכב הועדות הקיימות, מביא עימו התיקון את ועדת הערר שהוקמה "על-מנת לפנות מזמנה של הוועדה המחוזית, שתפקידה להקדיש עצמה בעיקר לעניינים תכנוניים ולרכז תחת ידיה את אותן התדיינויות שהן משפטיות בעיקרן". לאור תיקון זה, הסמכות לדון בערר על החלטת הוועדה מקומית נמסרה מעתה לוועדת הערר ולא עוד לוועדה המקומית.

בעקבות תיקון מס' 43 לחוק התכנון והבניה, תכניות לחלוקה מחדש נחלקות לשניים: תכניות שבסמכות הוועדה המקומית ותכניות שבסמכות הוועדה המחוזית.

בתחום הפיצויים עקב פגיעת תכנית, קבע התיקון לחוק כי תביעה תוגש בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית. זאת בניגוד לתרחישים הקודמים אשר איפשרו בתורם חודשים ספורים להגשת התביעה. יחד-עם-זאת הוקשחו התנאים להארכת המועד על-ידי שר הפנים, תוך צמצום סמכותו להארכת תקופת ההתיישנות.

החלוקה לאזורים ייעודיים החלה מתקיימת מסיבות שונות כבר בעת השלטון העות'מאני על אדמות ארץ ישראל. אמנם התכלית עבורה הוקצה אזור, משתנה לפי התקופה: הן עבור צרכי דת והן עבור עידוד התיישבות דמוגרפית יהודית; הן למטרות מגורים והן למטרות סחר.

ואולם, נראה כי האחיזה השלטונית ביקשה מאז ומעולם לפקח על ייעוד הבניה, צורתו ומרכיביו, גם כאשר הוא לכאורה, בבעלות פרטית.

בעוד שבכל המקרים המתוארים, מבקש הריבון לשמור בידיו את השליטה לטובת "האינטרס הציבורי", ברור כי לעיתים עלולה אותה המטרה בדיוק לפגוע בזכות הפרט לקניין.

לפיכך, העיסוק הרב בפיצוי הפיסקאלי עקב פגיעת תכנית במקרקעין פרטי, בחוק הישראלי, מדגיש ומבהיר את הקשר ההדוק שבין הערך הכלכלי לבין זכויות הבניה בארץ. מסכם עו"ד אילן שרקון בקטע מספרו.

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

הרעיון, לפיו חוקי הבניה משתנים לפי המחוז בו הם מיושמים, היה רעיון של מהנדס גרמני בשנות ה- 70 של המאה ה- 19, ריינהארד באומייסטר. הגרמנים קראו לזה "zoning", בעקבות האופן הברור בו מחולקות ערים לאזורים של ערך וחשיבות הקרקעות. ריינהארד באומייסטר ופרנץ אדיקס היו הראשונים להניח את תיאוריית ה"zoning" בכנס של קהיליות מהנדסים וארכיטקטים גרמנים ב- 1874.שנתיים לאחר מכן ריכז באומייסטר את הכל בספרו, בו עקב אחר המקורות של החלוקה למחוזות בתוך מתחם העיר מאז 1810, תקופתו של נפוליאון. הלה חילק את התעשיה לשלושה מעמדות ויישם גבולות עבור "מחוז מוגן". היצירה של "אזורים" עבור שימושים שונים, לפיכך, היתה הראשונה להיווצר.

לאחר מכן, הגיע "zoning" הנוגע בנפח הבניה, אשר הניח שתי מערכות של רגולציה, האחת עבור העיר והשניה עבור הפרברים, וציין בפירוט דרישות בניה כגון גובה, הגדיר את מרווח המבנה מן המרחב הציבורי והגביל את סך אזור החלקה שבה ניתן ליישם את הבניה. ערים גרמניות אימצו את שיטת ה"zoning" לאורך שני העשורים האחרונים של המאה ה- 19 השיטה הגרמנית עשתה את דרכה לבריטניה והוצגה שם ב- 1909 במיצג "התכנון העירוני" הראשון. ב- 1916, כאשר ה"zoning" הכולל יושם רשמית בארצות הברית, גרמניה כבר החזיקה בלמעלה משלושים שנים של ניסיון בשימוש בכלי הרגולטורי הזה.

אמנם, בסקירה היסטורית נמצא כי "הערים שנכבשו על-ידי האירופאים במרוץ האימפריאליסטי שימשו כמעבדות, בהן הכובשים יכולים היו לנסות רעיונות הקשורים לתכנון עירוני וארגון של המרחב העירוני, ולאחר מכן לייבא אותם למדינות האם באירופה" { Andrew Lees, Broad Views of the Urban Past in Europe and its Extensions, Urban History Vol. 34 Issue 02 347, 350 (2007)}.זו גם אינה העדות היחידה לניסיונות של ממשלים שונים לשלוט במרחב הציבורי ובכך להגביל את השטח הפרטי ברבות השנים. ברם, המונח "zoning" כפי שהוא מוכר כיום, נטבע בשלהי המאה ה- 19 בגרמניה, ומשם החלה תפנית בתפיסתו.

עורך דין אילן שרקון אומר כי "חשיבות המונח "zoning" טמונה במציאות הנוצרת בעקבותיו. אם בעבר, רגולציות שונות היו בשימוש לטובת שמירה גרידא על בטחון האזרחים, ברבות השנים, המונח "zoning" מראה על דפוס התנהגות חברתית חדש, אשר מאפשר לשלטון דריסת רגל בעת עיצוב השימוש בקניין האישי תחת מטרות אמורפיות, דוגמת אסתטיקה".לימים, ניתן לצפות כי באמתלה זו, בידי השלטון לדאוג לרווחת התושבים ולשמור על ערך קניינם או לקבץ "גטאות" של עוני והגירה, לפי ראות עיניו.

כאמור לעיל, הרעיון לחלוקה אזורית אינו בלעדי לאירופה המודרנית. טרם עוצב רעיון ה"zoning" כפי שהוא מוכר כיום ושנים רבות לפני שהוטבע שמו, נמצא כי הכורח לפיתוח שיטת ה"zoning" בצורה הרשמית והמוכרת שלו כיום, נבע לא מעט מן ההשלכות של התיעוש המהיר והמפעלים הזקוקים לאיוש משרות.

"התקופה שבין תחילת המהפכה התעשייתית ועד פרוץ מלחמת העולם השניה היתה מאופיינת בגידול המהיר ביותר באוכלוסיה העירונית באירופה מאז ומעולם. בעיקר עקב הגירה מהכפרים, מימדיה של אוכלוסיית העיר תפחו מ-20 מיליון נכון לשנת 1800, לכדי 150 מיליון בתוך מאה שנים בלבד וזו הפכה ל-344 מיליון עד אמצע המאה ה- 20. צמיחה זו הובילה למצב בו, לראשונה, למעלה מחצי מכל תושבי אירופה התגוררו בערים". לכן, כאמור, "האתגרים החברתיים, הדמוגרפיים והמרחביים שהוצבו בעקבות המגמה הזו הביאו לשינויים הכרחיים בנקודת ההשקפה של מנהיגי הערים מבחינה אינטלקטואלית, ניהולית וטכנולוגית" – כותב עו"ד שרקון בספרו.

 "במהלך שנות ה- 50 וה- 60 של המאה ה- 20, תהליך ההתאוששות מן המלחמה הפך משימה מרכזית, והוא הוצא מן הכוח אל הפועל באופן מרשים, במיוחד במערב" .לכן, טבעי כי מסלול ההתפתחות של התכנון העירוני הפך פחות ברור וחד-משמעי,שהרי הפך כלי לשיקום נזקי המלחמה ולא עוד מטרה בפני עצמה" מוסיף ע"וד שרקון בפסקה הבאה.

לא מפתיע אם בהמשך ישיר לכך, שיטת "ה'zoning' זכתה להילה פופוליסטית, כשהחוקים בה, אמורים היו לאפשר לשכונות לקבל את הזכות להגן על עצמן מפני חמדנות, זיהום וספסרות. 'zoning' נתפס כ'מיזוג ותסיסה של דמיון הקהילה' ו'התעוררות רוח הציבור'.כוונתו הוגדרה כהקטנת מעגל העוני; כהגדלת יעילות, שכר ורווחים; וכ'שיפור' הארכיטקטורה. מטרתו הובהרה לטובת הפסקת פיזור התעשייה והעסקים בצורה ספוראדית באזורי העיר, על-ידי עצירה של התנהלות 'המונחית על-ידי חוסר-התחשבות' או של 'פרטים אנוכיים' " מצטט בספרו עו"ד שרקון.

"הלכה למעשה, באירופה, חוקי הבניה ורגולציות המשפיעות על כל המאפיינים של הצורה האורבנית, היו נפוצים במאה ה- 17 ובוססו תקנית במאה ה- 19, לרוב היו מיושמים עבור הגנה על העשירים ביותר" מסכם עו"ד אילן שרקון בקטע מספרו.

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

בית-המשפט קבע, כי ניתן להצמיד חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף לדירה, כשדינו של החלק הצמוד כדין הדירה שאליה הוצמד. יחד-עם-זאת, נעשתה הבחנה בין הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת מן הדירות, לבין זכות בעל הדירה לבנות בשטח הצמוד ולחברו לדירתו. לשם בניה בשטח הצמוד, יש צורך בהסכמה מפורשת של כל מי מבעלי הדירות שזכויותיו יפגעו בשל הבניה.

בית-המשפט נדרש לשאלה האם הסכמת המוכרת לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה כללה גם הסכמה לבניה ושימוש בשטחים אלה למגורים?

עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, ציין כי "בהקשר זה, קבע בית-המשפט, כי אין בלשון החוזה כל אחיזה לטענות התובע. אין בהסכם כל תניה המורה על הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים, לצירופם כשטח עיקרי לדירה, או להענקת אחוזי בניה לתובע".

"ההתייחסות למחסן ולשטח המילוי אינה כאל חלק מן הדירה, אלא כשטחים אשר יוצמדו לה"

יתירה-מכך, אפילו בטיוטות החוזה המתוקנות שהוצעו על-ידי בא-כוח התובע במהלך המשא-ומתן אין כל תניה כזו. לשונו של החוזה העומד ביסוד ההתקשרות בין המוכרת והתובע ברורה, ומעידה על-כך שכוונת הצדדים היתה לצירוף המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה, ולא כשטח עיקרי למגורים.

"החוזה מבחין בין הדירה עצמה לבין המחסן, שטח המילוי ושלוש המרפסות, המוגדרים בחוזה כ"מחסן ושטחים נוספים שיוצמדו לדירה", הוסיף אילן שרקון. "ההתייחסות למחסן ולשטח המילוי אינה כאל חלק מן הדירה, אלא כשטחים אשר יוצמדו לה".

יתר-על-כן, המונח "הצמדה", על הטיותיו השונות, חוזר לכל אורך החוזה בקשר עם המחסן ושטח המילוי.

עוד אמר עו"ד אילן שרקון כי "בסיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע, כי יש לפרש את המונח "הצמדה" שבחוזה באופן שלדירה הוצמדו המחסן ושטח המילוי ללא כל זכויות בניה נלוות. ככל שהצדדים חפצו ליתן למושג "הצמדה" תוכן אחר או רחב יותר מן הנהוג בסוג זה של חוזים, היה עליהם לציין זאת באופן מפורש. כזאת לא נעשה".

בית-המשפט העיר, כי גם תשריט הבית ושטחי ההצמדות, אשר צורף לחוזה המכר, מורה על דירה לחוד ועל הצמדות לחוד.

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

מליאת הכנסת אישרה ביום 19.03.14 בקריאה שניה ושלישית את הרפורמה בחוק התכנון ובניה הידועה גם כתיקון 101 לחוק. בהמשך, ביום 24.06.14 חתם שר הפנים על תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014.

להמשך קריאה

סעיף 7 חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 עניינו גמר עסקה. בהתאם לסעיף זה, עסקה נגמרת ברישום:

7. גמר העסקה

1. עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
2. עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע את חובת הכתב בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין:

8. צורתה של התחייבות

התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הדרישה ל"מסמך בכתב", היא דרישה מהותית ולא ראייתית. בע"א 8234/09 – נאמר: "דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין איננה דרישה ראייתית, היא דרישה מהותית ומשכך מותנה תוקפה המשפטי של ההתחייבות בקיומו של מסמך בכתב.

"הטעם העיקרי לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין נעוץ בחשיבות שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את רצינותן", אמר עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין.

דרישת הכתב נועדה, אם כן, להדגיש כי מדובר בהתחייבויות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש והיא מבקשת להגן על הצדדים מפני התקשרויות חפוזות העלולות להתבצע בלא שהופעל על ידי מי מהם שיקול דעת מושכל. כמו כן, מושגת באמצעות דרישת הכתב ודאות באשר לתוכנה של העסקה במקרקעין ויש הרואים גם בכך מטרה רלוונטית, בהינתן החשיבות שמייחס המחוקק לעסקאות במקרקעין.

דרישות כתב נוספות הפזורות בחקיקה הישראלית אשר פורשו כמהותיות מטעמים דומים, ניתן למצוא בסעיף 5(א) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968; סעיף 19 לחוק ההתיישנות; סעיף 1 לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973; סעיף 7 לחוק הסכמים קיבוציים, תשי"ז-1957, סעיף 26 לחוק הספנות תש"ך-1960; סעיף 17 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979.

עורך דין אילן שרקון הוסיף: "בפסיקה מוכרת ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין. כך למשל לעניין דרישת הכתב. יתרה מזאת, אפיונה של עסקת מתנה לאחת משתי הקטגוריות יש לה השלכה ישירה על סיווגה של העסקה כמתנה מוגמרת לאלתר, או כהתחייבות בלבד לתת מתנה בעתיד: מקום שבו דבר המתנה הינו זכות במקרקעין לא יראו אותו כנכס שהוקנה במתנה מוגמרת, עד אשר תירשם הזכות על שמו של מקבל המתנה במרשם המקרקעין".

לעומת זאת מקום שבו דבר המתנה הינו זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, די לכאורה ב"מסירת" הזכות לידיו של המקבל כדי להקנותה לו לאלתר, בלא שיידרש רישומה של הזכות על שמו של המקבל.

ברע"א 4890/15 אהרון אלוש נ' עירית טבריה (31.12.15) מציין כב' השופט הנדל:

"באופן קונקרטי יותר – כתב תביעה יכול לכלול סעד אכיפת חוזה מכר מקרקעין, בעוד בפועל אין מדובר באכיפת זכות קניינית כגון רישום בעלות או חכירה, אלא באכיפת חוזה במסגרתו הועברו זכויות חוזיות גרידא. חוזה בו נעשית התחייבות להעברת זכות חוזית נפוץ כאשר מדובר במקרקעין שלא ניתן לרשום את הזכויות הקנייניות בהם. כך למשל כאשר מדובר במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין הרשמי. זאת בין אם מדובר במקרקעין שלא מוזכרים כלל בפנקסי המקרקעין, ובין אם מדובר במקרקעין שהגוש אליו משתייכים רשום בפנקסי המקרקעין, אך החלקות שבגוש שהן יחידת הזכויות במקרקעין, אינן רשומות במרשם."

באשר לדרך ההוכחה של העברת זכויות אובליגטוריות נקבע בתא (מרכז) 14711-11-12 עאדל חלילה נ' מוחמד וחיד בנאת (15.10.15) :

"לא ניתן להתעלם מהעובדה שאינה שנויה במחלוקת בין הצדדים (כפי שעולה מסיכומיהם) כי העסקה לה טוען התובע ביחס לחלקה 20 היא עסקה בזכויות אובליגטוריות. לעובדה זו השלכה חשובה על הדיון המשפטי המהותי. כידוע, בעוד שעסקה בזכות במקרקעין טעונה כתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הרי שעסקה בזכויות אובליגטוריות ביחס למקרקעין אינה כפופה לדרישת כתב מהותית (הלכה וותיקה זו נקבעה בשורה ארוכה של פסקי דין.

"לפיכך על מנת להכריע בגורל העסקה בחלק מחלקה 20 אין אנו נדרשים לבחון את ההתקשרות במשקפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, אלא רק לעסוק בשאלות האם, כעניין ראייתי, הצליח התובע להביא ראשית ראיה לקיום העסקה (וזאת נוכח סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני), והאם הצליח לשכנע, במאזן ההסתברויות, כי העסקה אכן נעשתה", ציין אילן שרקון, ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות'.

לסיכום, בעוד שעסקה בזכות במקרקעין טעונה כתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הרי שעסקה בזכויות אובליגטוריות ביחס למקרקעין אינה כפופה לדרישת כתב מהותית (הלכה וותיקה זו נקבעה בשורה ארוכה של פסקי דין.

ב- ע"א 3260/11 קבע בית-המשפט:

אין חולק כי "אחוזי בניה", או "זכויות בניה" במקרקעין – אינם "מקרקעין" במשמעות סעיף 1 לחוק המקרקעין… המונח "זכויות בניה" מוגדר בסעיף 71א לחוק המקרקעין (סעיף ההגדרות של סימן ג1 לחוק שעניינו: "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה") כ"זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה".

"הפסיקה שדנה במחלוקות שהתעוררו בהקשר לשימוש בזכויות בניה, או "אחוזי בניה" הגדירה אותן כ"הגבלה ש'יורדת' על בעל המקרקעין מטעם הרשות" כ"זכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בניה", כ"היתר בניה שניתן על-ידי הוועדות לתכנון ולבניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות", או כ"אפשרות לנצל את הקרקע לבניה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית", אמר עו"ד אילן שרקון.

הביטוי: "אחוזי בניה" מכוון ל"גודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה), ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה", קרי: "היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש, כשהוא מבוטא באחוזים"; סעיף 1 בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנית ובהיתרים), התשנ"ב-1992). המלומד בניאן תיארם בלשון ציורית כך: "אם המקרקעין משולים לעץ, אחוזי הבניה הם המים המשקים את העץ והגורמים לו לצמוח לגובה" (עיינו: שם, בעמ' 787).

לנוכח ההגדרות הנ"ל – יש מי שסוברים כי זכויות בניה אינן זכויות ב"מקרקעין", אלא, לכל היותר, "זכות תכנונית" בלבד. לעומתם, יש כאלה הסבורים כי ניתן לראות בזכויות בניה – "קרקע" במובן הרחב של המילה, שאיננו מוגבל אך ורק ל"רגבי העפר". אחרים מחזיקים בדעה כי ניתן לראות בזכויות הבניה כ"מחוברים לקרקע". יחד-עם-זאת, אין חולק כי לגבי קרקעות לבניה, אחוזי הבניה מהווים את אחת התכונות החשובות ביותר של הרכוש, ויש להם השפעה כלכלית משמעותית על ערך המקרקעין.

קיומן, או היעדרן של זכויות בניה, וכן היקפן של זכויות אלה בקרקע נתונה הינם, איפוא, ממאפייניה המרכזיים של הקרקע. על-פיהן נקבעות אפשרויות השימוש בה ועל-פיהן נקבע שווייה. בעניין ר.א.ר.ד נדונה בהרחבה השאלה אם הסכם בדבר מכירתן של זכויות בניה, במנותק מהקרקע, על דרך של "ניודן" – מחלקה שבה לא ניתן היה לנצלן נוכח מגבלות שימור, לחלקה אחרת, שבה ניתן היה לנצל אותן (בכפוף לאישור רשויות התכנון) – הינה "עסקה במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

עו"ד שרקון המשיך: "באותו עניין נפסק (מפי חברתי, השופטת א' חיות, בהסכמת הנשיא (בדימוס) א' ברק וחברתי, המשנה לנשיא, השופטת (כתוארה אז) מ' נאור), כי נוכח המשקל המכריע שיש לזכויות הבניה בקביעת שוויה של הקרקע, ניתן בהחלט לאמץ את הפרשנות שלפיה זכויות הבניה הניתנות לקרקע על-פי תכנית הינן חלק מה"קרקע" ומכירת זכות בניה הינה בגדר מכירת זכות במקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין".

מהאמור בעניין ר.א.ר.ד עולה כי נוכח ערכם הכלכלי של זכויות הבניה – התפתחה בישראל (שבה, כידוע, עתודות הבניה הן מוגבלות) "פרקטיקה" של "ניוד זכויות בניה" (אשר טרם נתמסדה בחקיקה), שתכליתה מיצוי מירב אחוזי הבניה במקרקעין, תוך השאת הרווחים הצפויים מכך (הן ליוזם התכנית והן לציבור בכללותו). הדבר נעשה, בין היתר, באמצעות ייזומן ותכנונן של תכניות בניין עיר בידי בעלי הקרקע ובעלי עניין בה המעוניינים בפיתוח אינטנסיבי יותר מזה שהותר לכלל החלקות באזור, כמו במקרה שלפנינו.

פרקטיקה זו, המעניקה בידי הפרט אפשרות ליזום תכנית שתביא להסרת ההגבלה הרובצת על המקרקעין, או צמצומה (על דרך של הגדלת "אחוזי הבניה"), ותתיר לבעלי המקרקעין לבנות עליהם בהיקף גדול יותר, וכן האפשרות (שהדין איננו אוסר אותה), להתקשר בהסכמים בדבר-ניצולן של זכויות בניה – מעידה על טיבה הפוזיטיבי של "זכות הבניה."

עוד אמר עורך דין אילן שרקון: "לעניין רישום הערת אזהרה על ניוד זכויות בניה, יצוין כי פס"ד בעניין שרה דול קבע כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויות בנייה המיועדות לניוד, אשר ניתנו ביחס למקרקעין מסוימים אך מיועדות למימוש במקרקעין אחרים".

בעניין שרה דול הוסבר כי לפי פשוטו של סעיף 126 לחוק המקרקעין הערת אזהרה תירשם רק על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין עצמם. בית המשפט קבע כי את הסיכונים להיווצרות תאונות משפטיות בשל עסקאות של "ניוד" זכויות ניתן לצמצם בדרכים אחרות שאינן רישום הערת אזהרה.

בנוגע לבתים משותפים, הסכמה בנוגע לזכויות בנייה יכולה למצוא ביטוי בתקנון הבית המשותף. באשר למקרקעין שאינם בית משותף ניתן לתת ביטוי להסכמה בין הבעלים המשותפים באמצעות עריכת הסכם שיתוף המכיר בחלוקת זכויות הבנייה, ואת הסכם השיתוף ניתן לרשום במרשם המקרקעין.

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"

 

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

עד כניסת תיקון מספר 2 לתמ"א 38 לתוקף, התמ"א אפשרה רק את חיזוקו של בניין קיים מפני רעידות אדמה, ומתן האפשרות לאשר תוספות בניה לבניין.

עו"ד אילן שרקון, מומחה בדיני מקרקעין ובעל משרד עורכי דין שרקון, אשר, בן עמי ושות', ציין כי "בתיקון מספר 2, נקבעה אפשרות נוספת להשגת המטרה העומדת מאחורי התמ"א, כך שהוסף לתמ"א סעיף 14א אשר נועד לאפשר את הריסתו של הבניין הדורש חיזוק, והקמת הבניין מחדש, בהתאם לזכויות הבניה מכוח התכניות החלות ובתוספת זכויות הבניה מכוח התמ"א".

כך, מתייחס התיקון גם להרחבת הזכויות על פי התמ"א גם למבנים להריסה ולמבנים בעלי קומה מפולשת:

"14א. הוועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ה- 01.01.80 ונקבע על-ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה… והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה…"

"בהריסת הבניין ובנייתו מחדש על-פי תמ"א 38, ניתן להבחין במספר יתרונות הנובעים מתיקון זה", אומר עו"ד אילן שרקון. "כך, מדובר בהליך קצר יחסית להוצאת היתר, מאחר ומדובר בהוצאת היתר במישרין מכוח התמ"א – באופן אשר לא מצריך אישור תב"ע מפורטת. כמו כן, אין מגבלה על מספר היחידות במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 וגם במקרים של מספר יחידות אשר קטן מ- 24, כאשר אינם עונים על תנאי הסף של פינוי בינוי, ניתן ליהנות מהטבות מס והטבות תכנוניות".

יחד עם זאת, חיסרון אפשרי עליו ניתן להצביע הינו חוסר כדאיות כלכלית לקבלן/יזם, שכן לא תמיד קיבולת הבנייה בפרוייקטים מסוג זה מאפשרת רווח יזמי מספק, גם לא לצרכי קבלת ליווי בנקאי לפרוייקט.

יודגש, כי כבר בדברי ההסבר לתיקון מספר 2 לתמ"א צויין, כי הקמת מבנה חדש הינה עדיפה על חיזוק מבנה ישן:  

"אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן..".

יפים לעניין זה הדברים המובאים בהחלטת יו"ר ועדת הערר מחוז תל-אביב דאז, עו"ד מיכה גדרון, במסגרת ערר (ת"א) 5269/13.

"בדברי ההסבר לתיקון מס' 2 לתמ"א 38 מובא הרציונל העומד מאחורי האפשרות של הריסת בניין קיים הדורש חיזוק והקמתו מחדש כדלקמן:

"חיזוק מבנה קיים בפני רעידות אדמה הינו תהליך מורכב מבחינה הנדסית, ובמיוחד כאשר במסגרת חיזוק זה גם נעשות תוספות בניה. אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן. לפיכך, מוצע לאפשר קבלת זכויות הבניה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש, ולא רק  בעת חיזוקו."

עורך דין אילן שרקון ציין כי "כאשר הבניין אותו מבקשים להרוס ולהקים מחדש לפי סעיף 14 א' לתמ"א מאוכלס, המדובר למעשה  בביצוע  מיני פרויקט של "פינוי-ובינוי"".

פרויקט של "פינוי-ובינוי" מתבצע בדרך כלל  על פי תוכנית נקודתית, המתייחסת למתחם מסוים שבו כמות גדולה של דירות (עשרות, ולעיתים למעלה ממאה יחידות דיור), המעניקה תוספת שטחי בניה ויחידות דיור ביחס לתוכנית החלה במקום, כך שהיזם ישאר עם  כמות משמעותית של יחידות דיור אחרי שהוא יעניק לבעלי הדירות  הקיימות במתחם את יחידות הדיור החדשות.

"כאשר מבצעים הריסת בניין קיים  והקמתו מחדש במסגרת סעיף 14 א' לתמ"א 38, מדובר בדרך כלל בפרויקט מצומצם בהרבה בהיקפו  ביחס לפרויקטים רגילים של "פינוי-ובינוי"", אמר אילן שרקון.

עו"ד שרקון הוסיף כי "לגבי סך זכויות הבניה אותן ניתן להוסיף מכוח סעיף 14א לתמ"א 38, במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש חלו שינויים משמעותיים בשנים האחרונות וקיימת מחלוקת בעניין זה". נקבע כי:

"לנוכח האמור, משנהרס בניין אשר הוצא היתר לבנייתו טרם ה- 1 בינואר 1980, ושנקבע על-ידי מהנדס שיש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, והוא נהרס ונבנה מחדש במסגרת סעיף 14א לתמ"א 38, הוועדה המקומית רשאית לאשר את מלוא שטחי הבניה אותם ניתן לקבל לפי תמ"א 38, דהיינו סגירה ומילוי של הקומה המפולשת במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת בניית קומה מפולשת, תוספת קומה או אגף, וכן תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור אותה ניתן לבנות בבניין החדש."

ובהמשך נקבע כי:

"לעניין תוספת 25 מ"ר לכל דירה אותה ניתן לבנות בבניין החדש ברצוננו להבהיר, כי מדובר למעשה בתוספת של 13 מ"ר בלבד לכל יחידת דיור שכן, משנהרס בניין קיים והוא הוקם מחדש, הוא חייב ממילא בבניית ממ"ד, כאשר שטחי ממ"ד אלה באים מכוח התכנית החלה במקום, או במידה ואותה תכנית אושרה לפני כניסת חובת בניית ממ"ד לתוקף (בחודש מרץ 1992), זכויות הבניה לבניית הממ"ד באות מכוח סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

לאור הוראת סעיף 11.2(ב) (מספר הסעיף ערב כניסת תיקון מספר 3 לתוקף ו.ע.ת.א) לתמ"א כי "שטח ההרחבה של 25 מ"ר של דירה תכלול ממ"ד, הרי שאם יחידות הדיור בבניין החדש כוללות ממ"ד, ממילא השטח הנוסף אותו ניתן לאשר מכוח הוראות התמ"א להרחבת אותן דירות הוא 13 מ"ר בלבד, שכן יש להפחית את שטח הממ"ד משטח הרחבת הדירות המותר של 25 מ"ר.

"במילים אחרות, את השטח הנוסף של 12 מ"ר ברוטו בגין ממ"ד מקבלים רק פעם אחת", מציין עו"ד אילן שרקון.

עו"ד מיכה גדרון, שתמך בפסיקותיו בפרשנות המרחיבה, ועו"ד אהרן נמדר, אשר בספרם מובאת השיטה בה ניתן לקבוע את סך הזכויות אותן ניתן להוסיף לבניין הקיים, מכוח תמ"א 38, במקרה של הריסת הבניין והקמתו מחדש לפי סעיף 14א לתמ"א:

"על-מנת לקבוע את זכויות הבניה הנוספות אותן רשאית הוועדה המקומית לאשר מכוח סעיפים 11, 12 ו- 14, לפי העניין, לבניין החדש שיוקם לפי סעיף 14א, אנו ממליצים לבצע שלב מתודי של תכנון הבניין אותו ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש קודם הוספת זכויות הבניה מכוח התמ"א.

תכנון כזה, אשר יציג את הבניין לפי קווי הבניין, מספר הקומות ומספר הדירות לפי התוכניות החלות, יאפשר להגדיר מהי קומה בבניין זה, על-מנת לקבוע את השטח של שתי קומות אותו ניתן לאשר כתוספת לבניין ואת השטח של חצי הקומה אותו ניתן לאשר להוסיף, את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בבניין מכוח התכניות החלות לשם חישוב השטח אותו ניתן להוסיף בגין כל יחידת דיור וכיוב'.

בנוגע לכך, עורך הדין אילן שרקון אמר כי "ללא ביצוע שלב תכנוני מתודי כאמור, יהיה קשה להגדיר ולקבוע את זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר לבניין החדש מכוח התמ"א."

כאמור, קיימת מחלוקת בנוגע לאופן חישוב זכויות הבניה והיקפן.

סלע המחלוקת בעניין שיטת חישוב הזכויות נסב סביב שתי שיטות עיקריות: שיטה "מרחיבה" ושיטה "מצמצמת". השיטה המרחיבה גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי חישוב רעיוני של סך זכויות הבניה המותרות על-פי התב"ע התקפה במגרש (להוציא את הקומה הטיפוסית), דבר שהוביל לחישוב זכויות בנייה באופן רחב יותר. לעומת זאת, השיטה המצמצמת לחישוב סל הזכויות המוקנה על-פי התמ"א, או בשמה "קומה טיפוסית קיימת", גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי שטח הקומה הטיפוסית הבנויה בפועל.

ביום 1.11.16 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 והעבירה את המלצתה בגין התיקון להחלטת הממשלה. לאור אי הבהירות ששוררת בעניין חישוב הזכויות על פי התמ"א, במסלול הריסה ובנייה מחדש, אחת ממטרות התיקון העיקריות הינה ליצור וודאות ובהירות בחישוב הזכויות על פי התמ"א, על פי הפרשנויות השונות שניתנו לה, במסגרת פרשנויות של בתי המשפט, ועדות הערר והוועדות המקומיות.

כאמור לעיל, סלע המחלוקת בעניין שיטת חישוב הזכויות נסב סביב שתי שיטות עיקריות: שיטה "מרחיבה" ושיטה "מצמצמת". השיטה המרחיבה, אשר אחד ממוביליה היה עו"ד מיכה גדרון, בשיבתו כיו"ר ועדת ערר ת"א, גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי התב"ע התקפה במגרש (להוציא את הקומה הטיפוסית), דבר שהוביל לחישוב זכויות בנייה באופן רחב יותר. לעומת זאת, השיטה המצמצמת, או בשמה "קומה טיפוסית קיימת", נולדה מעמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, בעניין "ליא קניג" (34111-02-15), והיא גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי שטח הקומה הטיפוסית הבנויה בפועל.

"לדידו של היועץ המשפטי לממשלה, לפרשנות המרחיבה השלכה רוחבית על הקופה הציבורית", אומר עורך דין אילן שרקון.

תיקון 3א' מאמץ את השיטה המצמצמת, ולפיו תוספת שטחי הבנייה יחושב באופן הבא: קומה טיפוסית מורחבת תחושב לפי שטח הקומה בתוספת ל-13 מ"ר לכל דירה בקומה. שטח זה יוכפל בתוספת של הקומות כפי שאושרו בתיקון וכפי שיפורט להלן, ולשטח זכויות אלה יתווספו 12 מ"ר לכל דירה בבניין החדש (שטח ממ"ד). למבנה בעל קומה אחת יתווספו 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות, למבנה בעל שתי קומות יתווספו 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, למבנה בעל שלוש קומות יתווספו 3 קומות טיפוסיות מורחבות ולמבנים בעלי ארבע קומות ומעלה תתווסף הרחבה של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות וכל אלה בכפוף להתאמות הנדרשות ולשיקול דעת הוועדות המקומיות באשר לאישורן.

לכאורה, יצירת וודאות והגדרת חישובי השטחים הינה מהלך חשוב אשר נדרש לעשותו כבר זמן רב. יחד עם זאת, ייתכן כי אימוץ הפרשנות המצמצמת יביא בהכרח לפגיעה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מסוג זה, אשר ממילא הם פרויקטים על גבול הכדאיות לאור מורכבותם. מצב של חוסר כדאיות כלכלית עלול ליצר האטה בקידום פרויקטים של הריסה ובנייה, זאת בנוסף לבעלי נכסים אשר משוועים לשיפור איכות חייהם ונכסיהם ויוותרו ללא יכולת אמיתית להוציא פרויקטים אל הפועל.

"עניין נוסף ומהותי מאוד בהחלטת המועצה הוא המלצתה להבהיר את שיקול הדעת הרחב שניתן לוועדות המקומיות להעניק היתרים מכוח התמ"א", ציין עורך דין שרקון. "נראה כי אמרה זו של המועצה הארצית, באה כתוצאה מהזעקה, ובצדק, שקמה בקרב הרשויות על ההיקפים הגדולים בהם מאושרת התמ"א ועל רצונן לצמצם את היקפי הבנייה בשל חוסר יכולת עירונית להכילן (חוסר במבני ציבור, העמסה על תשתיות קיימות, מצוקת חניה וכד'). במצב זה, ייתכן ויצרה המועצה הארצית חוסר ודאות נוסף ליזמים ולבעלי הנכסים, שכן הדבר מהווה מעין "איתות" לוועדות הערר לצמצם את התערבותן בשיקול הדעת התכנוני של הוועדות המקומיות".

כמו כן, הומלץ על-ידי המועצה במסגרת התיקון כי כל יזם ימסור כתב שיפור כתנאי להיתר. מדובר במתן כתב שיפוי, מפני תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין תמ"א 38 וההיתר המבוקש לפיו. דרישה זו חושפת את היזם להוצאות נוספות, דבר שבהכרח מוסיף על הנטל הכלכלי בפרויקט ומוריד את רווחיותו. הדרישה אף עשויה להוות מדרון חלקלק לקבלת תביעות פיצויים לאור קיומו של כתב השיפוי מצד היזם.

נראה, כי תיקון 3א', אשר היווה אבן בוחן לפרויקטים רבים, אינו מספק. ההמלצות במסגרת התיקון אינן יוצרות את הוודאות הנדרשת בפרויקטים ואינה מעלה אותם לרמת כלכליות נדרשת בכדי להוציאם לפועל.

בתקופה זו של משבר דיור וסכנה אמיתית מפני רעידות אדמה, נראה כי ניתן היה לייצר פרשנות מיטיבה ומרחיבה יותר. ידוע כי תיקון מס' 4 לתמ"א נמצא בשלבי הכנה. ייתכן כי במסגרת תיקון זה ייכללו התאמות נוספות הנדרשות לשיפור המצב. עם זאת, הואיל וההמלצה טעונה אישור הממשלה מעניין יהיה לראות כיצד המחוקק יתמודד עם התיקון שהובא לפתחו והאם יחוקק הסדרי חקיקה משלימים, כגון: סבסוד פרויקטים בפריפריה, הסרת חסמים בירוקרטיים המכבידים על כלכליות הפרויקט, הפחתת הכוח הנמצא בידי הדייר הסרבן, ביזור הסמכות לאשר פרוייקטים של התחדשות עירונית והקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית.

יובהר, כי התמ"א על תיקוניו הרבים – תמ"א 1, 2, 3, 3א ו-4 אשר מצוי בהליך חקיקה, הינה מורכבת, נתונה לפרשנויות רבות, יוצרת חוסר ודאות ומורכבות בירוקרטית רבה. עניין זה מתחדד גם לאור העובדה שדווקא תמ"א זו היתה מיועדת לבעלי נכסים שביקשו בסה"כ לבוא ולחזק את ביתם מפני רעידות אדמה, ולכאורה הניסוח היה אמור להיות פשוט ומתאים לכל נפש, והשאלה הנשאלת היא מדוע מתנהלות הרשויות באופן זה, כאשר אין ספק שניתן לפשט את יישום התמ"א בקלות. אחת הסברות העולות הינה כי הדבר משרת את המשך השליטה של השלטון, באמצעות רגולציה מיותרת, על הקניין הפרטי של הציבור, על האפשרות לממשו ולהשביחו.

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"

 

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, מוחל רק מקום בו יש מניעה לבצע חלוקה בעין, ביחס למקצת השותפים ולא כלפי כולם.

"סעיף 41(ג) מאשר חלוקה בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה", אמר עו"ד אילן שרקון, מחבר הספר "דיני זכויות בניה". "במקרה כזה, יכולים שותפים אלה לרכוש את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה".

ב- ע"א 623/71 המערער וחמישים ושנים משיבים הם בעלים משותפים בפרדס ששטחו למעלה מ- 68 דונם. המערערת פנתה לבית-המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.

עו"ד שרקון הוסיף: "התברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר חלוקתם-בעין על-פי דיני התכנון ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה-בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח".

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט לנדוי, דחה את בקשת המבקשת ופסק, כי משקבע בית-משפט השלום שחלוקת השטח אינה ניתנת לביצוע לפי הוראות חוק המקרקעין על פירוק השותפות במקרקעין, אין מקום לחלק באופן שהמערערת תקבל חלקה וכל השותפים האחרים חלק אחר. החוק הקובע פירוק השותפות מתכוון לפירוק מוחלט של השותפות במקרקעין, ורק כאשר אחדים מן הבעלים מסכימים להישאר בעלים משותפים ניתן הדבר להיעשות. באין הסכמה כזו מצד השותפים האחרים אין לפרק את השותפות אלא באופן מוחלט, וכדבריו:

"לדעתי צדקו שני בתי-המשפט הראשונים, מן הטעמים שנתנו. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37(א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39(א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40(א)."

"פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים", אומר עורך דין אילן שרקון. "בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגרסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דווקא, המאפשרים סטיה מן העיקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט". כך נאמר בסעיף 41(ב) כי:

"היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה."

כלומר הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. ההוראה הזאת נמצאת גם ב- ע"א 288/71 ואין מבין כיצד מבקשים המערערים להיתלות במה שנאמר שם, כאילו יש בזה ראיה לגרסתם שאפשר להשאיר את מקצת השותפים בשותפותם גם ללא הסכמתם.

הוראה אחרת באותה רוח מצויה בסעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:

"היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40."

עורך דין שרקון ציין כי "ללמדנו שגם כאן דרושה הסכמתם של השותפים אשר חלקיהם ניתנים לחלוקה בעין, אם אלה מוכנים להוסיף ולקיים את השותפות ביניהם. מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפותם נגד רצונם. הוא הדין בסעיף 43 לחוק המקרקעין המחייב את בית-המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישות מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם".

הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה. בזה לא שינה המחוקק ממגמת החוק הקודם, דהיינו חוק החלוקה הזמני, העתמאני. בא-כוח המערערים מצטט מספרו של דוכן, כי "לפי חוק זה (החוק העתמאני הזמני) – בין שיש, דין חלוקה" בנכסים ובין שאין בנכסים, דין חלוקה", שותף רשאי לדרוש חלוקה והפרדת חלקו", אך לא נאמר שם "הפרדת חלקו" סתם אלא "חלוקה והפרדת חלקו". להלן, שם, בעמ' 114, מבאר המחבר באר היטב למה כוונתו:

"החלוקה על יסוד החוק הזה אינה חובה באותו מובן, שהשותפים חייבים במשך זמן ידוע לחלק את קניינם המשותף, אלא החוק מכריח את כל השותפים להסכים לחלוקה, אפילו רק אחד מהם רוצה בכך."

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"

 

 

עוד מהתקשורת:

עו"ד אילן שרקון בחדשות

לצורך הוצאה לפועל של פרוייקט התחדשות עירונית, נדרשת הסכמת הדיירים. אולם, קיים שוני מהותי בין הסנקציות המוטלות על בעל דירה מסרב בפרויקט של פינוי ובינוי לבין בעל דירה מסרב בפרויקט של תמ"א 38.

"סוגיית ההסכמה של בעל הדירה לעשיית סוגי פעולות במקרקעין שבבעלותו, מוסדרת במספר דברי חקיקה", מציין עו"ד אילן שרקון, מומחה בתחום דיני מקרקעין ובנושא התחדשות עירונית. "ראשית, מתייחס לסוגיית ההסכמה חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין קובע כי לשם הצמדת זכויות בנייה לצורך בנייה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות".

"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות שני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות… ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

יצוין, כי סייג להסכמת כלל בעלי הדירות הינה במקרים של הצמדת זכויות לצורך הרחבת דירה, שם, בהתאם לסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף.

"על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפא… רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ו- שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה…".

עורך דין אילן שרקון הוסיף כי "כדי להתמודד עם בעל דירה מסרב בפרויקטים של תמ"א 38 נקבע הסדר חקיקה ספציפי וייחודי, המעוגן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח 2008. בחוק זה קיים מדרג הסכמות, אשר לפיו נדרשת הסכמה גדולה יותר, ככל שהשינויים שנעשים בבניין נרחבים יותר".

כך, לצורך חיזוק בלבד – בהתאם לסעיף 3 נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות, דהיינו רוב רגיל בלבד.

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".

לצורך הרחבת דירה, בהתאם לסעיף 4 לחוק, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות.

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה".

"לצורך בניית דירה חדשה, בהתאם לסעיף 5(א) לחוק נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. בסעיף זה, נקבע סייג, לפיו ככל שיש דייר המסרב לבצע את הפרויקט, המפקח רשאי להתיר את הבניה בתביעה של 2/3 מבעלי הדירות שלהם מוצמד 2/3 מהרכוש המשותף", אומר עו"ד שרקון. "דהיינו, מדובר בסעד של אכיפת ההסכם כנגד בעל הדירה המסרב".

"ביצוע עבודה שברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם, רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש, של כל בעלי הדירות מהבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון טענותיו".

לשם הנוחות, תוצג להלן טבלה המכילה את הרוב הנדרש, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח 2008:

עו"ד אילן שרקון סיכם: "לעניין הרוב הנדרש לצורך פינוי בינוי, יצוין כי בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו – 2006, אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין לפינוי בינוי, על בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה".

"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבנין לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו בנין, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה."

לקוח מתוך ספרו של עו"ד אילן שרקון "דיני זכויות בניה"